« Powrót do aktualności

Kupno mieszkania w Tomaszowie Mazowieckim. Czy warto kupić teraz? Dla siebie czy może pod inwestycję?

Rafał Zieliński
16.10.2014

Jesień oraz ostatnie miesiące roku wiążą się z ogólnym ożywieniem na rynku nieruchomości, a szczególnie dotyczy to lokali mieszkalnych. Z jednej strony wpływ na to ma z pewnością sinusoidalność rynku (znacznie większy popyt w miesiącach maj-czerwiec, spadek zainteresowania lokalami mieszkalnymi w okresie wakacyjnym), a z drugiej strony sytuacja rynkowa w której obecnie się znajdujemy. Spadek cen nieruchomości sztucznie napompowanych dawną „bańką” kredytową oraz rządowym programem RNS z dopłatami do transakcji na rynku wtórnym, wydaje się opanowany. Analizując ceny na aktach notarialnych z ostatnich miesięcy dla nieruchomości lokalowych w Tomaszowie Mazowieckim nie widać wyraźnej tendencji spadkowej, którą można było zaobserwować z końcem 2012 roku. Co więcej, w grupie mieszkań o parametrach zaspokajających potrzeby mieszkaniowe kilku osobowej rodziny (standardowy model 2+2) zdecydowanie nie możemy mówić o nadpodaży, a jak wiadomo to ona w zasadniczy sposób wpływa na ceny rynkowe (szczególnie na rynkach stosunkowo niewielkich jak tomaszowski). Kolejnym aspektem, który powinny wziąć pod uwagę Kupujący jest samo finansowanie inwestycji. Od 1 stycznia 2014 roku, kupując nieruchomość za pomocą środków z kredytu hipotecznego, zgodnie z Rekomendacja S wprowadzoną przez Komisję Nadzoru Finansowego wartość wskaźnika LTV nie powinna przekraczać 95%. LTV czyli rozwijając skrót Loan to Value określa udział kwoty kredytu w wartości zabezpieczenia. Oznacza to teoretycznie wykluczenie możliwości kredytowania zakupu nieruchomości dla klientów nie posiadających przynajmniej 5% wkładu własnego. W 2015 roku wymagana wielkość wkładu własnego ma wynieść już 10% i wzrastać aż do pułapu 20% w 2017 roku. Na lokalnym ryku nie powinno przełożyć się to na znaczące obniżenie cen, jednak może wykluczyć z grona potencjalnych klientów osoby nie posiadające wystarczających środków gotówkowych. To szczególnie istotne przy mieszkaniach wymagających remontu (a to naprawdę duża część rynku), gdzie klient oprócz samego zakupu nieruchomości będzie zmuszony do jej adaptacji. Wszelkie bariery uniemożliwiające kupno pewnej grupie klientów powodują wzrost zainteresowania wynajmem lokali mieszkalnych, co może zainteresować inwestorów ( i to nie tylko tych posiadających znaczne środki gotówkowe). Znając i śledząc rynek można kupić mieszkanie za kwotę 165 000 tys zł generującą przychód z tytułu wynajmu w okolicach 1200 zł. Finansując inwestycję rozsądnym kredytem hipotecznym, ze wskaźnikiem 80% LTV rata kredytowa

wyniesie 622, 81 zł ( 30 lat, oferta kredytowa ING Mieszkaj Bez Kompromisów przy WIBOR 6M na poziomie 2,25% . Doliczając wysokość opłat eksploatacyjnych (ok 400 zł) oraz ryczałt (8,5%) na rzecz US (przy prawidłowo sporządzonej umowie najmu ok. 40 zł/m-ce), mieszkanie nie dość, że spłaca się samo to jeszcze generuje niewielki zysk. Oczywiście powyższe wyliczenia dotyczą aktualnej sytuacji gospodarczej i obecnego WIBOR, a przez tak długoletni okres kredytowania sytuacja może się zmieniać. WIBOR to nic innego jak wskaźnik wysokości oprocentowania pożyczek na krajowym rynku międzybankowym. Jego wielkość ma zasadniczy wpływ na wysokość raty kredytu hipotecznego. Większość banków ustala ratę bazując na stawkach trzymiesięcznych (WIBOR 3M), niektóre korzystają ze stawek sześciomiesięcznych bądź dwunastomiesięcznych ( WIBOR 6M - ING i WIBOR 12 M). Aktualnie te składniki są naprawdę bardzo niskie, a WIBOR 3M jeszcze nigdy nie był tak atrakcyjny dla Kupujących. W mojej ocenie, kupując mieszkanie stricte pod wynajem warto skorzystać z kredytu hipotecznego, nie angażując przy tym dużych środków własnych. Dlaczego? Bo teraz to się zwyczajnie opłaca. Istnieje jednak druga strona medalu. Takie rozwiązania są naprawdę bezpieczne, ale jedynie dla osób posiadających kapitał umożliwiający spłatę kredytu w sytuacji, gdy ten zakłóci rentowność. Podkreślam, że cały czas mówię o kupnie mieszkania pod inwestycję – czyli takiego, które będzie generować dochód. W opisywanej przeze mnie ofercie istnieje możliwość spłaty kredytu bez prowizji po upływie trzech lat od daty podpisania umowy kredytowej (do 3 lat istnieje możliwość spłaty 50% kredytu bez prowizji banku). Chciałbym zaznaczyć, że oferta ING jest tylko jedną z kilku ciekawych na rynku i niekoniecznie dla wszystkich kredytobiorców będzie najlepsza. Tu chodzi o pieniądze, więc warto skorzystać z pomocy zaufanego doradcy kredytowego, który przedstawi ofertę wielu banków i pomoże w negocjacjach (tak, umowy kredytowe można negocjować i to często z powodzeniem). Inwestując w mieszkanie pod wynajem należy założyć, że mogą zdarzyć się okresy kiedy mieszkanie będzie stało puste. Co prawda obecnie na tomaszowskim rynku jest bardzo duży popyt na mieszkania do wynajęcia i jestem skłonny zaryzykować stwierdzenie, że może przewyższać podaż. Oczywiście nie oznacza to, że każde mieszkanie zostanie natychmiastowe wynajęte i będzie generować zyski, ale z pewnością możemy uznać to za dobrą monetę.Istotne jest również rozsądne zabezpieczenie swoich interesów dostatecznie długą umową na czas oznaczony (więcej dla zainteresowanych tematem : http://www.renomanieruchomosci.com/wiadomosci artykuł o tytule „Bezpieczny Wynajem”) Kupowanie mieszkania w ostatnich miesiącach roku ma jedną zasadniczą korzyść podatkową (prowadząc działalność gospodarczą może mieć ich więcej). Nie wiemy jak będzie wyglądała nasza sytuacja w przyszłości i czy nie zapragniemy odzyskać środków ulokowanych w nieruchomości z zamiarem wykorzystania ich na inny cel niż potrzeby mieszkaniowe. Musimy wtedy się liczyć z tym, iż zbywając naszą nieruchomość, jeżeli wzrosła jej wartość będziemy obciążeni podatkiem dochodowym. Jego wysokość to 19% od różnicy pomiędzy kosztem zakupu nieruchomości, a ceną jej sprzedaży po odliczeniu udokumentowanych kosztów poniesionych przez właściciela, które zwiększyły wartość nieruchomości. Niestety często nie posiadamy rachunków za pracę remontowe czy wszystkich faktur za materiały podobnie jak nie mamy wpływu na rynkowy wzrost wartości nieruchomości. Jeżeli nie planujemy przeznaczyć środków ze sprzedaży nieruchomości na inne cele mieszkaniowe pozostaje podatek zapłacić albo poczekać aż podatek dochodowy przestanie być wymagalny, czyli z upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano transakcji. Kupując więc mieszkanie w styczniu bądź lutym, tak naprawdę widmo podatku dochodowego ciąży na nas przez okres sześciu lat.

Zakup mieszkania to ważna, dla niektórych wręcz życiowa decyzja. Bez wątpienia wymaga ona kalkulacji „ zysków i strat”i rozeznania. Poznanie cen ofertowych to jedno, ale do oceny atrakcyjności oferty niezbędne jest ustalenie ceny końcowej (po negocjacjach) i zestawienie jej z cenami transakcyjnymi. Znając dobrze rynek przydatnym jest przygotowanie Analizy SWOT dla wybranej nieruchomości. Nawet najstaranniej sporządzone prognozy rynkowe, zawsze będą jedynie prognozami i z całą pewnością nie należy ich brać za pewnik. Należy pamiętać, że nie ma stuprocentowo pewnych inwestycji i każda, nawet najbezpieczniejsza obłożona jest pewnym ryzykiem. Plusem Tomaszowa Mazowieckiego jest to, że jako mały lokalny rynek nie reaguje on tak dynamicznie na zmiany trendów rynkowych, jednak nowe uregulowania prawne czy rekomendacje bankowe nie mają wymiaru lokalnego. Obserwując działania banków i wspomnianą rekomendację S można stwierdzić, że dążą one do jak najlepszego zabezpieczenia swojego interesu, którym niewątpliwie jest pozyskanie wypłacalnego klienta. Z drugiej jednak strony, kontrahentom którzy pozytywnie przechodzą przez proces scoringu kredytowego oferują one naprawdę ciekawe kredyty hipoteczne. Jeżeli chodzi o programy rządowe wspierające poszukujących mieszkań na rynku wtórnym (takie jak RNS), jak na razie żadne nie są przewidywane i chyba póki co nie ma większego sensu na nie czekać, podobnie jak na radykalne spadki cen. W razie dodatkowych pytań bądź pomocy w znalezieniu ciekawej nieruchomości mieszkalnej pod inwestycję zapraszam do kontaktu Zachęcam również wszystkich poszukujących do odwiedzenia naszego profilu : https://www.facebook.com/RenomaTomaszow

 

Rafał Zieliński

rzielinski@renomanieruchomosci.com

RENOMA Nieruchomości

ul. POW 17 lok. 220 (budynek TOMAX)

Ta strona wykorzystuje pliki cookies w celach statystycznych oraz w celu dotosowania naszych serwisów do indywidualnych potrzeb klientów. Zmiany ustawień dotyczących plików cookie można dokonać w dowolnej chwili modyfikując ustawienia przeglądarki. Korzystanie z tej strony bez zmian ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zapisane w pamięci urządzenia.

rozumiem